駅の乗降客数とその駅を経由する乗客によって決まります。
「駅を経由する乗客」と言うのは、その駅で乗り換える客はもちろん、
単にその駅に停車する車両に乗っている乗客も含みます。ただし、その駅を通過する車両に乗っている乗客は含みません。
商業の発展を大きく左右するのは、やはり乗降客数です。経由客数も多いほど影響を与えますが、乗降客数ほどではありません。
発展しやすい具体的な場所は、もともと商業が集積している場所や、工場が複数設置されている場所が挙げられます。
その駅は通常客の利用が多く見込めるからです。一大観光地ならならレジャー客が集まりやすいので、門前町等が形成される可能性があります。
乗客誘致を狙ってどこかに商業地を作りたい場合は、経由客の多く見込める駅を選んでやると良いでしょう。
特に、複数のダイヤが経由する場所だと必然的にその駅の経由者数が増えることになります。
そういう駅を見つけたら、乗客誘致のできるオフィスビルなどを建設します。比較的、オフィスビルやデパートの利益も出しやすいはずです。